滴滴道歉说自己“一路狂奔”时,长租公寓会不会站上“同样的跑道”

发布时间:2018-08-30来源:上观新闻字体:[]设置

从上周的长租公寓,到这周的滴滴顺风车,公共事件热点快速切换。

一周过去,或许因为顺风车,长租公寓的风险泡沫没那么热了。然而,当程维、柳青一封道歉信出现再公众面前,两个热点之间连起了一条“暗线”。

滴滴的道歉信中说:之所以造成此次悲剧,是源于“我们靠着激进的业务策略和资本的力量一路狂奔”。

滴滴没有因这封信得到原谅,但信中的这句话却点到了“要害”——没有自我约束和有效监管,资本会野蛮生长,特别是在与公共利益密切相关的领域,风险尤甚。

由此回头,再看长租公寓,纷乱的事情显得清晰许多,一个疑问在随之而来——

同样是资本裹挟,同样的野蛮生长,同样处于公共服务领域,长租公寓市场中,会不会出现下一个滴滴?


拨开房租上涨的迷雾

  

首先需要拨开第一道迷雾。

此次顺风车事件之前,滴滴饱受公众质疑的是其在形成市场垄断后的涨价行为。而价格上涨,也是公众对长租公寓问题的第一个关注点。

“在市场经济当中,如果在供给方未形成寡头或垄断的情况下,商品的价格总是由供需所决定。”对于长租公寓对租金的影响,上海财经大学中国公共财政研究院副院长范子英这样表示。

为了了解上海租赁住房市场供给的真实情况,记者查询了“上海住房租赁公共服务平台”上的实时数据。该平台由政府搭建,于今年3月底正式上线,是目前上海市租赁住房领域最具权威性的公开数据。最终结果显示,8月27日当日,上海市可租房源共45322套,其中,代理经租机构拥有房源17975套,占总房源的39.67%。

所谓“代理经租机构”,即以自如、蛋壳、寓见、青客等为代表的长租公寓企业,进一步分析数据可以发现,各长租公寓企业拥有房源占比均不超过上海当日可租总房源的20%。因此,若长租公寓企业想决定租赁住房市场的价格,除非形成寡头垄断。“但在当前,各长租公寓企业仍在扩张阶段,即以‘产量’为导向,并且没有形成有预期的均衡‘产量’,因此其价格依旧由市场决定,也就不存在长租公寓企业‘寡头垄断’决定房租价格的市场基础。”某业内人士指出。

最近,万科总裁祝九胜在万科的中期业绩推介会上表示,若以渗透率来考察以代理经租企业为代表的机构在中国租房市场的介入程度,市场观察显示,目前机构在中国租房市场的平均渗透率不到2%,最高的城市渗透率也不到5%,“因此在现阶段,机构对房租价格高低的影响非常有限”。

现阶段,长租公寓企业不能决定租赁住房市场的价格,为何近期房租价格上涨明显?

上海交通大学安泰经济与管理学院教授陆铭就是相信“市场之手在发挥作用”的经济学家之一,他认为,导致一线城市房租短期内快速上升的最主要原因就是供给不足,即供给小于潜在的需求。

事实上,一些自媒体关注到的房租上涨情况,主要集中在北上广深四座一线城市,而不同城市之间,价格变化情况也不尽相同。

对比四座城市的新竣工住房和人口变化情况,可以看到今年上半年以来,去年住房供给下降的北京和人口快速增长的深圳,其房租价格涨幅明显快于去年住房供给增加的上海和广州。

“如果住房市场供应充足,中国主要城市租售比明显低于国际平均水平,以及房租占人均收入过高的情况也会得到纠正。”陆铭分析。

“从长期看,稳定房租的最好方式就是增加供给。”多位经济学家均向记者表示。

显然,当长租公寓市场保持良性竞争格局,它对市场价格的影响将是积极的。长租公寓企业可以为租房市场筹措更多房源、盘活存量资源,市场供给总量不会因为长租公寓的发展而减少。同时,众多竞争者存在、不同形式的房屋租赁模式并存,整体租金价格不会受个别企业的行为所左右。


多元性是一剂“良药”

当然,上述的格局只是现状,未来的情况会不会变化?

从近年来互联网相关行业发展趋势看,资本推动和学者所说的“消费者网络正外部性”作用下,在一个行业内最终一家独大,已是常态。今天五花八门的长租公寓品牌中,不久的将来很可能出现类似滴滴市场地位的企业,形成相当程度上的自然垄断。

参考网约车等行业的发展情况,长租公寓出现垄断市场的巨头后,也会对其他房屋租赁市场产生冲击。如今多元化的租房市场,模式如果变得单一、由一家企业主导,就可能对市场产生一系列负面影响,特别是不能满足消费需求,并损害消费者利益。

保持市场多元性,将是防范未来风险的一个办法。观察今天租客的居住需求,可以发现长租公寓有很大的市场,但并不是人人都需要。

采访中,将办公室设在上海南京西路附近WeWork的创业者张小姐告诉记者,她是那一类希望走路就能上班,同时又对居住环境有颇高要求的租客,因此,熟悉小区环境的个体独立中介机构就成为她每次找房的最佳选择。“公租房太远了,长租公寓虽然品质不错,但是标准化装修还是无法达到我的个性化需求,只有一些熟悉业务的独立中介懂我。”

对居住区域有特别偏好的韩先生认为,当前在上海的同一区域内,大型长租公寓品牌房源的价格与中小中介装修好一点的房子价格区别不大,而中小中介总是会掌握一些长租公寓没有的房源,会更适合自己。这位韩先生刚刚告别了住了很长一段时间的租公寓,搬进了位于徐家汇中心地段的二居室。“对消费者来说,多一点不同选择,总是好的。”韩先生说。

在陆铭看来,一个健康的房屋租赁体系的多元性很重要,它包括长租公寓、中介机构、职业二房东、个人房东等多元市场主体,也包括政府提供的价廉质高的公租房供给,各种供给之间是并存关系,而非相互取代,“这种多元性,是由房源特点以及不同类型租客的喜好所决定的,说到底,这是市场决定的。”


企业非得“一路狂奔”吗

如果一切照着消费者需求的“剧本”走,市场终将越来越健康。但现实往往不如人们的“一厢情愿”。

人们希望网约车成为出行方式的一种补充,但没有乘客愿意看到扬招出租车变得越来越难;人们希望拼车出行降低成本,但没有乘客甘愿冒安全风险……

长租公寓同样如此,它“生而无罪”,还是件好事,但走什么样的发展模式,将导致差异巨大的结果。“天使和魔鬼可能就在一念之间。”日前,身处长租公寓舆论漩涡的我爱我家原副总裁、中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖对长租公寓给出了略显夸张,却不无道理的评价。

和滴滴们的诞生背景相似,长租公寓也是租房市场中的一条“鲶鱼”。长期以来,我国租赁住房市场以中介机构、职业二房东和个人房东为主,市场秩序和运营管理较为混乱,租客的权益无法得到保障,是租房市场的一大短板。以本周一的上海市12345市民服务热线官网统计为例,当日接到的15556件投诉中,2020件为住房保障类投诉,占比约13%,数量仅次于治安、交通类投诉,排名第二。

范子英认为,从目前看,长租公寓在租赁住房市场上的各种尝试,都是对当前“混乱”的一种改进,总体作用积极。例如,长租公寓的规模化经营为使得中国原本零散的租赁住房市场也有了标准化的服务。“这种标准化既包括装修的标准化,又包括日常维护的标准化,相当于把类似于经营酒店的运营流程移植到了租赁住房市场当中。”

“标准化的服务也意味着更为集约化的管理,有了标准,市场也就更为稳定。”陆铭指出,长租公寓的运营模式在一定程度上可以避免租房合同因房东个人喜好而随意变化,为租客提供相对高的保障,“同时,它还丰富了中国租赁住房市场的多样性”。

“的确,长租公寓为白领、刚毕业的学生等目标租房群体提供了更多品质房源的选择,也提高了很多老小区的居住质量。”一位工作于张江的房屋租赁中介机构从业人员告诉记者。

然而,现实中,不少长租公寓企业已经走上了发展歧路。

长租公寓创业者王祥讲述了其多年以来的亲身经历:“我亲眼看见那些利用资本不顾一切扩张的房屋租赁企业最后的下场。比如,在上一轮经济周期内不顾成本扩张二房东业务的搜房网,就差点因亏损而从纳斯达克退市。2015年以来,政府出台了大量鼓励租赁住房的政策,这之后,体量较大的长租公寓企业又开始重蹈搜房网的覆辙,即利用金融工具融资并快速扩张,并且目前这个模式离盈利还遥遥无期。”

王祥还指出,部分长租公寓企业利用租客贷款进行融资的行为大大提高了租赁行业的风险,“如果企业长期入不敷出,必然会导致企业无法支付房东房租,继而破产并产生大量纠纷,既损害了租客和房东的利益,更是对租赁住房市场造成打击。”

在一个新兴行业成长过程中,总伴随着有大量企业遭遇失败,盲目扩张、盲目加杠杆,甚至通过欺骗的行为快速发展,当这些是失败的原因是,市场是良性的;而如果这些成为一些企业成功的原因,恶果便会在整个市场上出现。

很显然,长租公寓领域一定会有企业做强做大,上演“大鱼吃小鱼”,这是互联网时代的一次次被验证的行业规律。但企业自身是可以做选择的,是通过做好产品和服务胜出,还是‘靠着资本力量一路狂奔’,这关系成企业的自身命运,也关系着市场的长远发展。


监管不能少,但要更好

上周,杭州鼎家网络科技有限公司就因盲目扩张无法支付房东房租而成为今年以来又一家破产的长租公寓企业,该事件即印证了王祥的观察。

“一定要管好这些长租公寓企业的资金来源和用途,不然就会产生巨大的负面社会影响。”交通银行国际研究部主管洪灏表示。

与王祥和洪灏一样,行业内外,越来越多的人们开始对这个正在疯狂扩张的行业进行反思。  

“目前长租公寓进行的金融创新的确有利于企业和租赁市场的发展,但缺乏对租客权益的保护。”王祥基于自身观察指出,长租公寓的租客多为初出茅庐的年轻人,很多人缺乏一定的风险和金融意识。因此,王祥希望政府可以对长租公寓企业利用未来租金担保获得的贷款加强监管,“因为资金才是这些企业扩张的命脉所在,没有这么多贷款,扩张自然会变慢,长租公寓房源的房租也不会过快上涨,而且经营风险也会变小”。

陆铭认为,中国正在建设以法治为基础的市场经济体系,因此政府对长租公寓的监管要基于法律框架,而不是利用行政手段进行管制和干预市场,“这样也会破坏租赁住房市场的价格形成机制,而且直接管制价格只能进一步制造短缺,引起相关产品和服务的质量下降,激发寻租现象”。

所谓法律框架下监管,即及时出台相应法律法规对住房租赁合同进行规范,对合同的稳定性和租户权益进行保障,同时保证法律的有效执行。陆铭表示,即使发现部分企业或机构的垄断行为,也要通过反垄断法和不正当竞争法进行调查,而不是政府直接干预价格。

“要使市场在资源配置中起决定性作用,并更好的发挥政府作用”,正处于起步阶段的中国租赁住房市场也离不开这两种力量的作用。因此陆铭建议,首先要增加租赁住房的供应总量,既包括政府直接提供,也包括多元化的市场主体同时提供;其次,适当调整公租房的分布区域,在条件允许的基础上,通过改建、转变商业用地性质等方式增加市中心区域公租房供给比例;最后,良好的市场环境离不开法律制度建设和政府必要的正确监管。

“我想再次强调,供求关系才是房租高低的决定力量。”陆铭说。