10月29日上午，潮涌东方论坛在上海财经大学科研实验大楼101报告厅举行。本次论坛以“城市更新与可持续发展：数智经济背景下的城市与房地产转型”为主题，由上海财经大学浦发银行金融创新研究院主办、财税投资学院协办，会上发布《商业楼宇城市更新模式与投融资选择》报告。来自中国人民大学、新加坡国立大学、东南大学、上海财经大学等高校的专家学者，浦发银行授信管理部总经理陆炜、浦发银行研究院常务副院长李麟、浦发银行上海分行副行长于永俊等业界嘉宾，以及150余位师生出席论坛。上海财经大学财税投资学院宗庆庆副院长主持论坛。
会议伊始，上海财经大学浦发银行金融创新研究院荣誉院长刘以研作开场致辞。他指出，城市发展连接千家万户，也承载着城市经济转型的希望。我国城市发展正从增量扩张向存量提质转变，如何让老旧楼宇焕发新生、凝聚人气、提升效率，是当前面临的现实课题。研究院成立以来始终致力于打造“产学研政用”一体化的高水平开放型高端智库，期待以此次报告发布为契机，推动学界与业界深入对话，让金融资源更好服务城市发展、让城市更新更好回应人民期待。
中国人民大学国发院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹以《从首个更新五年规划看房企转型方向》为题作主旨报告。她指出，《城市更新“十五五”规划》是国民经济和社会发展“十五五”规划的22个专项规划中首部国家级专项规划，体现了中央对未来建设事业发展的政策取向。她还指出当前房地产企业由增量开发转向存量盘活面临两大政策堵点，一是土地管理政策体系与存量时代复杂多元、高成本的更新需求存在结构性矛盾；二是存量盘活缺少“投融管退”的资金闭环。面向未来，唯有深研政策内涵、善用制度红利、补齐运营短板、完善投融资与资产运营体系，房地产企业的转型才有可能实现。
新加坡国立大学商学院房地产系副院长Kwan Ok Lee以《从城市更新项目到城市结构：等级体系、便利设施与空间福利》（From Renewal Projects to Urban Structure: Hierarchy, Amenities, and Spatial Welfare）为题作报告。她指出，城市更新不应停留在单个项目的商业利益逻辑，而应从整个城市的空间结构、等级体系与空间福利视角来审视。以新天地与田子坊为例，前者由开发商投资驱动、后者由居民与艺术家自下而上推动，二者揭示了“城市更新为了谁”的根本问题。她认为，“15分钟城市”理念虽美好，但应按设施类型区分配置。结合纽约与新加坡的实证研究，她呼吁上海建立更系统的全市性更新战略，实现从“单个项目”到“城市结构”的范式转变。
新加坡国立大学商学院房地产系教授秦雨围绕《数字平台上的低碳酒店标签能带来绿色溢价吗？》作报告。她指出，房地产和建筑行业贡献了约40%以上的碳排放，酒店是其中碳排放密度最高的子行业。基于某平台3000余家申请低碳认证酒店、677家通过低碳认证的数据，研究发现酒店获得平台低碳认证后总营收显著增长，订单量上升，而单价未变，其机制在于曝光度提升与消费者绿色偏好。但她强调，这一效应带有明显的零和博弈色彩，两公里内同星级竞争酒店营收下降，由此提出可持续发展领域“做好事也应留名”，让绿色特征被消费者看见，才能形成正向循环。
东南大学经济管理学院副院长刘修岩报告了《中国城中村的识别及其更新的经济增长效应评估》。他介绍，研究基于遥感影像与机器学习对全国333个城市的城中村进行识别，识别精度达90%以上。结果显示，2013—2023年全国累计改造城中村1400多平方公里、改造率36.1%，完全消失式（拆除重建类）改造贡献约69.2%的改造面积，东北地区改造率最高。经济效应评估表明，完全消失式改造带来的灯光密度提升与企业入驻效应最强，缩小式（部分）改造效应不显著。他建议将大规模城中村改造纳入统筹规划，城市中心区改造应同步明确城市中心区改造的土地用途与配套建设，并在改造方案中为小微企业安排可负担的经营空间。
上海财经大学浦发银行金融创新研究院院长姚玲珍发布《商业楼宇城市更新模式与投融资选择》研究报告。报告指出，当前商业楼宇面临存量高企、楼龄老化、租金下行、空置率走高的四重压力，一线城市办公楼空置率普遍超过20%的国际警戒线。报告梳理了“非改居”、场景营造、业态复合三种主要更新模式，剖析了投资端估值下行、融资端期限错配与风险分担缺失、退出端大宗交易降温与REITs发行受阻等困境，并提出建立“投、融、管、退”一体化机制、推广“统贷统还与银团贷款”、探索“AI+金融”动态授信、完善多层次价值评估与成本分担机制、构建全生命周期融资体系等对策建议。
此次论坛的举办，搭建了学界与业界协同交流的重要平台，深化了各方对城市更新与房地产转型的理解与共识。与会专家一致认为，城市更新具有巨大的发展空间，唯有以政策为引领、以金融为支撑、以创新为驱动，才能推动城市更新事业行稳致远，为城市高质量发展注入新动能。
（供稿：陈飞、朱芝琳 供图：张艺馨 编审：依子贺 收稿日期：2026年10月29日）
